不動産仲介業者の選び方

中古マンションを、私は過去に2回購入したことがあります。不動産仲介業者も大事ですが、何度も打ち合わせをしますので、営業担当者の人間性、経験・知識も同様に大事です。
 
営業担当者が若い、女性というときは、年配者や男性に変えてほしいと言い出しやすいですが、ベテランなのに、誠意のない営業担当者であった場合は、なかなか変えてほしいとは言いにくいですね。高い買い物をするのですから、営業担当者が気に入らない場合は、業者を変えてしまうのも一つの手ですね。
 
とはいえ、良い不動産仲介業者にはよい担当者、悪い不動産仲介業者には悪い担当者が多いような気がします。まずは、しっかりした不動産仲介業者選びを行いましょう。
高額な買い物である中古マンションの購入ですから、信頼の置ける業者でなければ、とても仲介は任せられないでしょう。
 
売買契約前の重要事項の説明など、もし、適当にされて、あとで中古マンションに瑕疵が見つかったりして手遅れになってしまっては元も子もありません。信頼のおける不動産仲介業者を選び、良い担当者に巡り合うことが重要です。

まずは、中古マンションの物件を探すエリアの不動産仲介業者をどこでもいいので訪ねてみましょう。
第一に業者の対応。積極性があるか？親身に応じてくれているか？いわば不動産仲介業者の人間性を見極めましょう。希望の物件を伝えるだけで「やる気や誠意」の度合いは結構伝わってくるものです。これでいくつかの業者が選別できます。

いくつかの不動産仲介業者に当たるとよいのは、複数の業者に依頼することにより、不動産仲介業者のネットワークである「レインズ」にのっていない独自の物件というのを不動産仲介業者ごとに持っていることがあるためです。そういった独自の物件が掘り出し物の可能性もよくあるのです。また、紹介された中古マンションを実際に内覧してみます。そこでの業者の対応も要チェックです。
注）レインズとは：国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国四つの公益法人によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムのこと。

例えば一つの中古マンションの物件を見に行ったとします。
「レインズ」に出ている物件であったとすると、業者間共通の物件であるため、案内してくれた業者の担当者がよく知らない物件だということが多いです。そこで、その担当者が購入者の質問にどれだけ真剣に答えようとしているか、また、調べてくれるかをよくチェックしましょう。最初の人間観察がとても重要です。

不動産仲介業者の選び方の方法として、とても簡単な方法があります。それは、融資を受ける金融機関（銀行等）に不動産仲介業者を紹介してもらうことです。

不動産仲介業者に銀行等金融機関を紹介してもらうこともよくありますが、先に購入資金を借りる金融機関を決めることができた場合は、その金融機関に不動産仲介業者を紹介してもらうことができます。その金融機関が取引している信用のおける仲介業者を紹介してもらえます。

金融機関が紹介する不動産仲介業者なので、地域でそれなりに名の通った業者になる可能性が高いです。自分で、あれこれと悩んで不動産仲介業者を選ぶ手間が省けていいのではないでしょうか。
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リフォーム済みマンションが良いかどうか

中古マンションを購入する際には、「リフォーム」の問題を考えざるをえません。
リフォームは「しなくてはならない義務」と考えるより、「中古マンションを自分らしく作り変える自由」と考えるとマイホームに対する楽しみが増えることになります。

売りに出されている中古マンションには、リフォーム済みとそうでない物件があります。
では、中古マンションの購入の際にはどちらを選んだ方が良いか迷うものです。
どちらにも長短があります。自分の希望をまずしっかり持つことが大切です。
リフォーム済みの物件がいい理由は、リフォームのためのローンを別途組まなくていいということです。住宅ローンはその建物を購入するために借り入れる資金なので、リフォーム代を含めるわけにはいきません。

つまり、住宅ローンは、中古マンションの購入以外の用途には使えないのです。リフォームがされている物件にはリフォーム代が建物の代金に含まれていますので、住宅ローンとしての長期ローンのみで良いということになります。

逆に、リフォームされていない物件では、住宅ローンのほかにリフォームのローンを別途組まなくてはなりません。リフォームローンは、数百万円ですが、どうしても短期ローンの設定になってしまいますので、毎月の返済額が高くなりがちです。

では、リフォームされていない物件がいい理由はあるのでしょうか？
それは、住宅購入資金に多少の余裕がある方の場合です。思い切った間取りの変更など、自分のライフスタイルに合わせた理想的なリフォームが可能だからです。
 
中古マンションを自分の思っている形にできるということが自分でリフォームする場合の最大の利点といえるでしょう。
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不動産広告の見方

中古マンション物件などを記載した不動産広告が新聞に折り込まれたり、郵便受けにポスティングされることがありますが、これらは「表示規約」と「宅建業法」という決まりに基づいて作られていることを知っていますか？

これらの決まりに違反して表示され、広告されている物件があれば、信用することはできません。不動産広告の見方を習得することは、良い中古マンション物件を見つける近道でもあります。

◆中古マンションまでの徒歩所要時間
よく徒歩5分とか徒歩10分とかの記載がありますが、時間の尺度で実距離を表しています。すなわち、１分間で80メートルを歩く設定で、距離が表現されているのです。ですから広告に「徒歩5分」とあるなら、400メートルの距離であることを示しています。徒歩5分かどうかは、歩く速度によって当然異なってきますが、分速80メートルというのは、かなりゆっくりした速度ですね。元気な高齢者の方が歩く速度ですね。若い人はもっと速く歩くでしょう。
ただし、信号待ち、歩道橋、地下道などを通過する時間は含まれていないため、駅またはバス停などから、止まらずに歩いた場合の時間として計算されています。

◆中古マンションの最寄り駅
最寄り駅は、一番近い駅ですね。ただし、「２駅３駅利用可」などの場合は、急行停車駅が最寄り駅と表示されることもありますので、注意が必要です。「複数駅利用可」の場合は各駅から物件までの距離を調べる必要がありますね。

◆中古マンションの売出価格
土地や中古物件の不動産広告に出ている価格のことを「売出価格」といいます。
売主の状況により、早く売りたければ安めの価格になり、余裕があれば高めの価格に設定されているのが普通です。

新築マンションや分譲地、建売住宅などの広告にでている価格は「販売価格」と呼ばれます。
販売価格は通常変更されませんが、中古マンションなどの売出価格は、その価格で売買されることは極めてまれです。
 
通常は、値引きされることを予想して販売価格を設定していますし、購入する側も、色々と理由を付けて値切るのが普通です。中古不動産価格については、価格交渉することが当たり前のようになっています。
 
価格交渉は、仲介業者を挟んで行います。売買の当事者同士で交渉することはあまりありません。経験豊かな仲介業者が、アドバイスしながら価格交渉が進み、両者が満足できるところで価格が決定されます。

◆中古マンション物件の誇大広告
「誇大広告」は文字通り誇大表現による広告です。
「表示規約」により、「格安、最高級、完全、当社だけ」などの用語は使用が禁止されています。
また、「宅建業法」でも裏づけのないことや、実際の物件よりも良く見せかける表現が禁止されています。

禁止されていても、商売ですから、「誇大」と取れるギリギリの表現をする広告も皆無ではありません。
広告を見る側に、冷静さや客観的な判断力が必要です。美辞麗句や誇大表現に惑わされず、事実に基づいて判断することが大切です。そして、仲介業者に気になることは逐一質問して事実を確認することです。また、自分自身の目で確かめることも大切です。仲介業者のいうことを鵜呑みにするのも危険な場合があります。
 
以上のようなことに注意しながら、中古マンション等の不動産広告を見るようにしましょう。
 
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購入予算の決め方

中古マンション購入に当たっての「購入予算」を決めておくと、中古マンションを選ぶ際に非常に役立ちます。予算に合う物件の中から選べるわけですから、選択肢が減って、より真剣に選ぶことができます。
 
一般に、頭金は２０％以上が望ましいといわれています。したがって、頭金が５００万とすると、２５００万までの物件ということになります。これが１０００万とすると、５０００万までの物件ということで、範囲が広くなります。
 
勿論頭金の５倍なら購入できるというわけではありません。月々の返済額をシミュレーションして、月々の収入の範囲内で返済できることが望ましいでしょう。
 
ボーナス月と毎月の返済額を半々にしている人がたまにいますが、ボーナスというのは会社の業績が悪いと出ませんから、非常にリスクがあります。できるだけ、ボーナスは当てにしない返済計画を立てましょう。

また、ついうっかりしがちなのは、購入後の維持費、修繕費、駐車場代などです。こういった余分の出費も見越して予算を算出しておく必要があります。

購入後に返済でアップアップしないように綿密な購入計画を立てることが、失敗しない中古マンション選びの基本ともいえるでしょう。

毎月の返済額を計算する簡易な方法として、「借りる額÷１００万円×購入資金係数」という式があります。

購入資金係数とは、住宅情報誌などの巻頭や巻末にでてくるローン金利の早見表の金額です。１００万円借りたときの月々の返済額を示しています。

本来の使い方とは逆の使い方になりますが、比較的簡単に計算できます。
例）借入金額３０００万円で購入資金係数が4000とすると、
3000÷100×4000＝12万円

しかし、もっと簡単で正確な方法があります。
中古マンションの購入予算の計算を融資を受けようとする金融機関にお願いすることです。
自分の収入と月々の返済可能額、ボーナス時の返済可能額を伝えれば、自分が一体いくらの中古マンションを購入できるのかを提案してもらえます。

購入予算が決まれば、中古マンションの探しやすさは格段にアップしますので、是非とも先に購入予算を決定することお勧めします。
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共有名義の長所と短所

中古マンションや土地などの不動産は登記をして始めて、第三者に所有権を主張できます。登記しなくても所有権は認められるのですが、不動産登記法に定められた登記をすることによって法的な保護が受けられます。と同時に、様々な義務も生じてきます。
 
一般に「共有名義」とは、中古マンション等の不動産を購入する際、複数の人間が出資して、その出資割合に応じて共有の登記をすることです。
この共有名義にも長所と短所があります。

長所としては、以下のようなものがあります。
●贈与税がかからないで済む
通常、年間１１０万円を超える贈与については贈与税がかかります。
親などから、資金援助してもらい、その事実を税務署が把握すると贈与税を課税されます。税務署にばれなければ大丈夫ですが、ばれないとは限りません。
これを回避するため、中古マンション購入の際に資金をうけた親と自分の共有名義にすることで、贈与税を発生させないことが可能となります。
ただし、持分と出資割合が一致することが前提となります。半分出資してもらったら、半分は出資者の所有にすることが望ましいのです。
●共有者それぞれが税金の控除を受けられる
ある一定の条件を満たすことによって、中古マンションの購入にかかる借入金の額に応じて、その年に納めた所得税の一部が還付される「住宅ローン控除」の制度や家を売却するときに利用できる３,０００万円の特別控除があります。
これらは、名義人になっている人それぞれが受けることができます。

一方、中古マンションを共有名義にすることで短所となることにはどんなものがあるでしょうか。
共有名義で土地などの場合、そのうちの一人が単独で自分の持分を第三者に売却することは一応可能です。しかし、中古マンションのように一体のものは、建て替えや売却など、その建物全体に関わる変更、または処分については共有者全員の同意を得ることが必要になります。
つまり、売却など所有権を移転する際に、全員の意見の一致がないとできません。

また、共働き夫婦が共有名義でローンの返済を始め、完済前に妻が退職してしまうと、残ったローンを夫が負担することになり、夫から妻への贈与として課税される可能性があります。 
 
こうした長所短所をよく見究めて、共有名義にするかどうかを決めることが大切です。
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