中古マンション購入時の注意点

中古マンションの現地内覧

中古マンションのメリットとして、「現地内覧」ができること、すなわち、物件のすべてを現地で、自分の目で確認できることです。新築マンションでは、物件がまだできていないことも多いため、モデルハウスの内覧で終わることが多いですね。

売り手が住んでいる場合でも、売り手の案内で、各部屋を見て回ることができるため、中古マンションの品質や周辺環境を実感できます。したがって、自分が居住したときのことをかなり正確にシミュレーションすることができるのです。

中古マンションを内覧する際には、メジャーや方位磁石などを持参して、測定することも必要です。

中古マンションの「現地内覧」は一日のうちのどの時間帯に行くのがベストでしょうか？朝、昼、夕、晩のいずれでしょうか？

実は一つの時間帯だけでは不十分なのです。

最低でも、昼と夕の２つの時間帯には現地を訪れて、日照の具合を確認することが大切です。
また、季節にもよりますが、夏場と冬場の日照の状態は、２つの時間帯を訪れることによよって、おおよその予測ができます。

可能ならば、晴れの日と雨の日の２日に分けての内覧も行いたいですね。

雨の日は、周辺の雨水の流れを観察することができますし、地面の傾斜具合や、すぐに水が溜まる場所が近くにないかがわかります。

また、現地の役所へ行くと、ハザードマップを作成している自治体では無料で配布しているので、入手するのがいいと思います。

中古マンションの現地内覧をすることで、室内に家具や調度品を置いたときの様子がだんだん頭の中でシュミレーションすることが出来るようになってきます。

こうなると、中古マンションを購入するということが自分にとって現実のものと感じてきますね。

ビデオを持参して、部屋内部や、周辺環境を撮影して、自宅でゆっくり検討することも一つの手段です。

現地内覧をなんとなく済ませないで、積極的に活用することが、間違いのない中古マンション選びには重要だと思われます。

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不動産仲介業者の選び方

中古マンションを、私は過去に2回購入したことがあります。不動産仲介業者も大事ですが、何度も打ち合わせをしますので、営業担当者の人間性、経験・知識も同様に大事です。

営業担当者が若い、女性というときは、年配者や男性に変えてほしいと言い出しやすいですが、ベテランなのに、誠意のない営業担当者であった場合は、なかなか変えてほしいとは言いにくいですね。高い買い物をするのですから、営業担当者が気に入らない場合は、業者を変えてしまうのも一つの手ですね。

とはいえ、良い不動産仲介業者にはよい担当者、悪い不動産仲介業者には悪い担当者が多いような気がします。まずは、しっかりした不動産仲介業者選びを行いましょう。
高額な買い物である中古マンションの購入ですから、信頼の置ける業者でなければ、とても仲介は任せられないでしょう。

売買契約前の重要事項の説明など、もし、適当にされて、あとで中古マンションに瑕疵が見つかったりして手遅れになってしまっては元も子もありません。信頼のおける不動産仲介業者を選び、良い担当者に巡り合うことが重要です。

まずは、中古マンションの物件を探すエリアの不動産仲介業者をどこでもいいので訪ねてみましょう。
第一に業者の対応。積極性があるか？親身に応じてくれているか？いわば不動産仲介業者の人間性を見極めましょう。希望の物件を伝えるだけで「やる気や誠意」の度合いは結構伝わってくるものです。これでいくつかの業者が選別できます。

いくつかの不動産仲介業者に当たるとよいのは、複数の業者に依頼することにより、不動産仲介業者のネットワークである「レインズ」にのっていない独自の物件というのを不動産仲介業者ごとに持っていることがあるためです。そういった独自の物件が掘り出し物の可能性もよくあるのです。また、紹介された中古マンションを実際に内覧してみます。そこでの業者の対応も要チェックです。

注）レインズとは：国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国四つの公益法人によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムのこと。

例えば一つの中古マンションの物件を見に行ったとします。
「レインズ」に出ている物件であったとすると、業者間共通の物件であるため、案内してくれた業者の担当者がよく知らない物件だということが多いです。そこで、その担当者が購入者の質問にどれだけ真剣に答えようとしているか、また、調べてくれるかをよくチェックしましょう。最初の人間観察がとても重要です。

不動産仲介業者の選び方の方法として、とても簡単な方法があります。それは、融資を受ける金融機関（銀行等）に不動産仲介業者を紹介してもらうことです。

不動産仲介業者に銀行等金融機関を紹介してもらうこともよくありますが、先に購入資金を借りる金融機関を決めることができた場合は、その金融機関に不動産仲介業者を紹介してもらうことができます。その金融機関が取引している信用のおける仲介業者を紹介してもらえます。

金融機関が紹介する不動産仲介業者なので、地域でそれなりに名の通った業者になる可能性が高いです。自分で、あれこれと悩んで不動産仲介業者を選ぶ手間が省けていいのではないでしょうか。

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リフォーム済みマンションが良いかどうか

中古マンションを購入する際には、「リフォーム」の問題を考えざるをえません。
リフォームは「しなくてはならない義務」と考えるより、「中古マンションを自分らしく作り変える自由」と考えるとマイホームに対する楽しみが増えることになります。

売りに出されている中古マンションには、リフォーム済みとそうでない物件があります。
では、中古マンションの購入の際にはどちらを選んだ方が良いか迷うものです。
どちらにも長短があります。自分の希望をまずしっかり持つことが大切です。

リフォーム済みの物件がいい理由は、リフォームのためのローンを別途組まなくていいということです。住宅ローンはその建物を購入するために借り入れる資金なので、リフォーム代を含めるわけにはいきません。

つまり、住宅ローンは、中古マンションの購入以外の用途には使えないのです。リフォームがされている物件にはリフォーム代が建物の代金に含まれていますので、住宅ローンとしての長期ローンのみで良いということになります。

逆に、リフォームされていない物件では、住宅ローンのほかにリフォームのローンを別途組まなくてはなりません。リフォームローンは、数百万円ですが、どうしても短期ローンの設定になってしまいますので、毎月の返済額が高くなりがちです。

では、リフォームされていない物件がいい理由はあるのでしょうか？
それは、住宅購入資金に多少の余裕がある方の場合です。思い切った間取りの変更など、自分のライフスタイルに合わせた理想的なリフォームが可能だからです。

中古マンションを自分の思っている形にできるということが自分でリフォームする場合の最大の利点といえるでしょう。

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